如何在破产程序╲中保障各债权人利益，尤其是处于弱势群体的消费型购房者的利益，成为破产案件中日益凸显的问题。居者有其屋是人们的期盼，在房卐企破产程序中对消费型购房者给〓予特殊保护，赋予消费型购房者优先受偿权，维护消费型购房者的生存利益，具有现实意义。

消费型购房者具有“超级优先”地位的法理☆基础

1、生存权保障原则。我国《宪法》中规卐定了国家尊重和保障人权。居住权在人权范围内至关重要，国家和社会都有义务保证每个人拥有◣最基本的居住条件。房地产企业在面临破产时，消费型购房者享有的利益※关系到其居住权，在顺位上应●处于最高的位阶，优先于建筑工程优先债权、担保债权等进行保护。将生存保障原则作为基本原则是房企破产中消▓费型购房者具有“超级优先”地╳位的最重要的法理依据。

2、物权期卐待权。传统民法体系中，权利间的对抗一般遵循“物权优先于债权，债权之间平等”的基Ψ 本原则。2002年《关于建设工程价款优先受偿权问题♀的批复》中规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后▅，承包人就该商品房享有▓的工程价款优⊙先受偿权不得对抗买受人。2015年《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复▲议规定》”）中第29条的规定对此进一步做了补充，明确了消费型购房者的物权期待〖权具有排除↘执行的效力。

房企破产程序中对消费型购房者的认定

《执行异议和复议规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执ζ　行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应【予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受△人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价○款超过合同约定总价款的百分之五十。据此，认定消费性购房者应当基于上述三个条件进行判断。

《九民纪要》第125条明确，人民法院在审理执行异议之诉案件时候︽可以参照适用《执行异议和复议规定》第29条，并进一步细化了认定消费性购房者的相关条件：1、买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉∩房屋同一设区的市或者县级市范围内，商品房消费者名下没有用于居¤住的房屋；或者商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需求的，可以理〓解为符合该规定的精神。2、对于其中已支付的价款超过▆合同约定总价款的百分之五十如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按◣照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付①执行的，可以理解为符合该规定的精神。

由此，认定消费性购房者有了相对明确、完整的法律规定体系。在房企破产实务中，以投资、经营为№目的的投资性购房和以房抵债行为均不宜认定为消费型↘购房。

消费型购房者的优先权在破产实务中的处理。

在以下讨论中，笔者预设房屋为购房者唯一住房，且在法院查封前已签订了√房屋买卖合同。管理人在进行处理时，应当区※分支付房款数额不同的情况，即已签订房屋买卖合同的已支付全款购房者、已支付百分之五十房款购房者、仅支付小部分房款购房者。

1、已支付全款的购房者要求交付房屋、办理房屋产权证书。

（1）在房屋未建●成的情况下，司法实践中对尚未竣工验收的房屋是否属于破产财产存在争议，并未形成统一观点。浙江省高院（2016）浙民申 3380 号ξ判决书认为，未竣工验收的房屋属于特定物，经相对人选定并支付全部价款后，该房产就是属于购房者的财产，而不再属于破产财产。而江苏省高院（2016）苏民申 1406 号判决书却◤持相反的观点，其认ξ　为尚未竣工验收的房屋不属于特定物，即使购房者已全部支付价款，该房产仍然是属于房地产企业的破产财产，而不能归属于购房者财产，因为房屋能否建成尚未可知。对此，笔者认为由于房屋尚『未建成，未办理产□权登记手续（即使是预告登记或者备案登记也仅是行政管理行为），购房者不享有房屋所有权和取回权，该房屋仍然属于破产财产。房屋建成后①，因其具有超级▓优先权，向其交付房屋并不会损害其他债权人利益。倘若房屋最终未能建成，购房者的房款返还请求权也应优先于工程款和抵押权受偿。

（2）在房屋已建》成但未交付也未办证的情况下，该房屋已经属于特定物。在特定物买卖中◣，相对人已支付全部价款但尚未转移占有的特定物不属于破产财产，管理人无权解除该类合同。最高人民法院（2015）民申字第1158号裁定书也↓认为，房地产开发企业申请破产后，购房者已付全款的，可以请求企业管理人履行交付房产和办理所有权变更登记至消费者购房人名下，且不属于个别清╱偿，不能作无效处理。故在此『种情形下，向已支付全款的购房者交付房屋并办理⌒　产权证书并不存在法律上的障碍。

2、已支付百分之五十以上房款购房者要求交付房屋、办理产权证书→。

在房地产企业和购房者双方均未履行完毕合同义务的情况下，管理人有权选择继续履行或者解除♂合同。在房屋未建成的情况下，管理人需要综合考虑破产☆企业、投资人资金实力以及在建工程具体情况，倘若继续履行更有利于保障债权▼人利益，管理人则应选择继续履行合同，购房者的房屋交付请求权优先。如果房屋无法建成，管理人也应给予已缴纳百分之五十房款的购房者房款返还请求权ㄨ的优先地位。

3、仅支付小部︽分房款购房者要求交付房屋、办理产权证书。

购房者只支付了少部分购房款或者定金，此时管理人可选择继续履行合同或者解除合同。

（1）如管理人选择继续履行合同，那么可能会面临这样的问题：中小房地产企业大多管理混乱，为回笼资金，企业在房屋已被法院查封的▲前提下仍对外进行出售的情况并不少见，甚至ぷ大量存在。由于该类购房者在签订商品房买卖合同前房屋即已被查封，且购房者仅支付了小部分房款，认定其为消费型购房者在法律上存在】巨大的障碍。同时，如对该类购房户要求交╲付房屋、办理产∩权证书的诉求予以认定，势必会损害申请执行人的利益，因此如何对该类购房者的利益予以保护是目前争议较大的问题。

笔者为保护该类〓购房者的利益提供以下分析路◤径：第一，根据《企业破№产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序■应当中止。在房企破产程序中，对案涉房屋的查封措施均应解除，所有房屋应由管理人统一进行处置和分配，查封在先并不必然导致优先受偿。第二，若管理人对该部分房产重新拍卖，将◇会付出极大的时间成本，也无法保证该部︻分房产最终都能成功处置，这无↑疑会延缓债务人财产处置、分配的进程，而导致债权人利益的受损。管理人对该类购房者债权予以确认的前□　提条件是补齐剩余房款，采取这种方式可以达到迅⌒速回笼资金、加快债务人财产处置进程的目的。第三，在实践中，该类购房者占△据了相当一部分比例，有些购房者也已经入住，如仅基于房产在买卖前处于查封状态而否定购房者债权而对房产进行清退，势必会激化社会矛盾，引起社会不稳定◤因素。

（2）倘若管理人选择解除合同，购房者则有权主张返还房款。从法律上来看，该部分房款并不具有优先受偿的地位。《执行异议和复议规定》中将消费型购房者的认定限定在已支＠付百分之五十以上购房款的购房者，但在实践中，基于地方的购房政策，相当一部分购房户仅支付了百分之∞二十或百分之三十的首付款，剩余房款以ㄨ期办理按揭贷款未果，因而无法确认其债权的优先地位。那么，该部分房款是否属于共益债务？该问题不论是在理论上还是实践中均有争议。笔者认为，应当严格限定共益债务的认定，以保护债权人利益♀，在法律未明确将其认定为共益债务时，管理人将其认定为普通债权更符合《企业破产法》精神。在房企处于破产清算、资不抵债的○情况下，该部分房款作为普通债权，势必无法得到全额清偿，甚至只能清偿较小比例的房款。管理人如若选择解除合同，可能会诱发群体性事件等不稳定因素。同样是为居住而购买房屋，仅因支付比例的不㊣同，对权利的保护却〖天壤之别。管理人若仅以法律规定向购房者说》理，很难为购房者所接受。

因此，笔者认为，对该部分购房者优先权的认定，法院可以依管理人的申请，通过出¤具意见书的形式，综合考虑购房户的生活状◢况、购房的⌒　紧迫性等情况，适当突破《执行异议和复议规定》第 29 条中对购房款比例的限制，认定特定购房户的优先债权，保护特定购房户的权利。

房地产企■业破产涉及诸多利益主体，烂尾楼问题使得破产ζ案件更加复杂。管理人在处理时应结合购房人合同履行程度、房产建设进展等，厘清购房者权利保障形态，最大限度保障购房者的ω权利，并且要充♂分利用债权人会议的作用，在制定债权审查标准时充分听取债权人会议的意见，并在债权人会议监督下完善购房者债权的审查和复核，并及时公示。